履約保證金和質(zhì)量保證金同時收取不合法！質(zhì)量保證金應(yīng)該何時收？
2021年09月17日
首先我們要清楚的是：履約保證金和質(zhì)量保證金同時收取不合法。
早在2016年，國務(wù)院《關(guān)于清理規(guī)范工程建設(shè)領(lǐng)域保證金的通知》（國辦發(fā)[2016]49號）第四條便規(guī)定，在工程項目竣工前，已經(jīng)繳納履約保證金的，建設(shè)單位不得同時預(yù)留工程質(zhì)量保證金。
2017年，住建部和財政部聯(lián)合印發(fā)的《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》（建質(zhì)[2017]138號）第六條也明文規(guī)定，在工程項目竣工前，已經(jīng)繳納履約保證金的，發(fā)包人不得同時預(yù)留工程質(zhì)量保證金。
也就是說，在工程竣工前同時收取履約保證金和質(zhì)量保證金不符合我國法律規(guī)定。而在這一法律前提下，何時以及如何收取質(zhì)量保證金也成了許多業(yè)主頗為困惑的問題。
怎樣收取質(zhì)量保證金才合法？
在實踐中，質(zhì)量保證金的扣留方式主要有兩種：1）逐次扣留，即發(fā)包人在支付工程進(jìn)度款時按比例逐次扣留；2）一次性扣留，即發(fā)包人在工程竣工結(jié)算時一次性扣留質(zhì)量保證金。
要回答兩種扣留方式是否合法這個問題，不妨從質(zhì)量保證金的定義著手分析。
根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》（下簡稱《辦法》），建設(shè)工程質(zhì)量保證金是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。
這里業(yè)主的困惑主要集中在兩處：質(zhì)量保證金應(yīng)從哪筆工程款中預(yù)留？如何預(yù)留？
建設(shè)工程合同中的工程款有預(yù)付款、進(jìn)度款、中間結(jié)算款、結(jié)算款之分。預(yù)付款是在工程建設(shè)開始前發(fā)包人支付的工程款；進(jìn)度款和中間結(jié)算款是在施工過程中，發(fā)包人按照合同的約定及工程的施工進(jìn)度情況支付給承包人的工程款；結(jié)算款則是指建設(shè)工程竣工驗收后發(fā)包人支付的工程價款。
預(yù)付款、進(jìn)度款和中間結(jié)算款皆發(fā)生在工程未竣工階段，與《辦法》中“工程項目竣工前發(fā)包人不得同時預(yù)留工程履約保證金和工程質(zhì)量保證金”相違背。因此，實踐中較為常見的“發(fā)包人在支付工程進(jìn)度款時按比例逐次扣留質(zhì)量保證金”事實上違反了《辦法》規(guī)定。
再來看第二種扣留方式。
在工程竣工結(jié)算時一次性扣留質(zhì)量保證金，顯然符合《辦法》關(guān)于時間要求的規(guī)定。但這里存在著另一個問題。
《辦法》明確：缺陷責(zé)任期從工程通過竣工驗收之日起計。另外根據(jù)《建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法》第十六條，承包方應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收合格后的約定期限內(nèi)提交竣工結(jié)算文件。彼時發(fā)包方才將予以答復(fù)并對剩余的工程款項做清理結(jié)算。
不難看出，缺陷責(zé)任期可能早于竣工結(jié)算開始。也就是說，質(zhì)量保證金的生效時間先于其扣留時間。另外根據(jù)定義，作為保證承包方在缺陷責(zé)任期履行維修義務(wù)的現(xiàn)金擔(dān)保，質(zhì)量保證金本應(yīng)在缺陷責(zé)任期開始前提交。
因此，第一種扣留方式不合法，第二種扣留方式合法但不合理。
怎樣收取質(zhì)量保證金合法又合理？
根據(jù)《辦法》，合理又合法的質(zhì)量保證金應(yīng)在竣工后和通過竣工驗收間收取。
這里我們仔細(xì)分析下竣工驗收這個關(guān)鍵時間點。此時，履約保證金作用已經(jīng)完成，根據(jù)合同約定發(fā)包人應(yīng)當(dāng)退還承包人的履約保證金。同時，為了落實承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)的維修責(zé)任，可以收取不超過工程結(jié)算價款的3%質(zhì)量保證金或質(zhì)量保函。
建筑質(zhì)量如何更好地保證？
要求承包人提交質(zhì)量保證金，歸根結(jié)底還是為了保證建筑質(zhì)量。而作為缺陷責(zé)任期的質(zhì)量擔(dān)保，質(zhì)量保證金僅能保證至多兩年的質(zhì)量保修（《辦法》第二條）。
IDI保險功能特點： 保障范圍：IDI保險的保障范圍較廣，包括地基、房屋主體結(jié)構(gòu)、防水和保溫工程、裝飾裝修工程等質(zhì)量缺陷問題保障。 保險期限：IDI保險對于裝飾裝修工程的保險期限為2年，對于防水和保溫工程的保險期限為5年，對于主體結(jié)構(gòu)工程的保險期間更是可長達(dá)10年之久。 TIS服務(wù)：通過引入專業(yè)第三方質(zhì)量風(fēng)險管理力量，參與項目建設(shè)全生命周期的質(zhì)量風(fēng)險管理服務(wù)，有效防范和化解各類工程質(zhì)量潛在缺陷風(fēng)險。
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