《建筑法》明確：建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。為確保建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，多地規(guī)定：建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%（有的地區(qū)是3%）的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保障。

為確保物業(yè)保修期滿后的工程質(zhì)量問題得到妥善解決，《物業(yè)管理?xiàng)l例》也規(guī)定由業(yè)主繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金（在《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布之前也被稱為“專項(xiàng)維修基金”）——物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金共同構(gòu)成物業(yè)“兩金”，作為“房屋的養(yǎng)老金”以備修繕之需。

但無論是建設(shè)單位繳納建安工程造價(jià)2%-3%的物業(yè)保修金，還是商品住宅業(yè)主繳納的每平米造價(jià)5%-8%的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，對(duì)于雙方而言都是不小的數(shù)目。事前繳納資金的事后彌補(bǔ)性質(zhì)，也無法從源頭強(qiáng)化工程質(zhì)量管理，從實(shí)踐情況看與制度初衷相距頗遠(yuǎn)。

近年來，針對(duì)保修金和專項(xiàng)維修金制度的不足，多地在優(yōu)化建筑質(zhì)量管理的探索中，逐步走出“通過保險(xiǎn)維護(hù)業(yè)主權(quán)益、保證房屋質(zhì)量”的創(chuàng)新之路。其中，保險(xiǎn)指的是筑工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)（Inherent Defect Insurance，下簡(jiǎn)稱“IDI”），即推行IDI以取代、優(yōu)化保修金和專項(xiàng)維修金制度。

一、上海：IDI投保與物業(yè)保修金二選一

早在2011年，上海市便于《上海市建設(shè)工程質(zhì)量和安全管理?xiàng)l例》中規(guī)定“建設(shè)單位投保工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)符合國(guó)家和本市規(guī)定的保修范圍和保修期限，并經(jīng)房屋行政管理部門審核同意的，可以免予交納物業(yè)保修金”，開創(chuàng)了IDI投保與物業(yè)保修金二選一的模式。

至2016年，上海市在《關(guān)于本市推進(jìn)商品住宅和保障性住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的實(shí)施意見》中沿襲這一思路，再次強(qiáng)調(diào)建設(shè)單位已經(jīng)投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的，可按照規(guī)定免予交納物業(yè)保修金。

這一模式以商業(yè)保險(xiǎn)替代了保修金制度，對(duì)于建設(shè)單位而言既節(jié)約了成本，又增加了保障：一方面基準(zhǔn)保費(fèi)為工程建安總造價(jià)1.5%的IDI大大節(jié)約了建設(shè)單位的建造成本，在原來保障范圍的基礎(chǔ)上保障金額也大大提高，另一方面保險(xiǎn)公司會(huì)引入第三方專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，自開工建造起提供質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)。

對(duì)于業(yè)主而言，一方面建造成本的降低將帶動(dòng)每平米造價(jià)的下降，從而節(jié)約業(yè)主的購(gòu)房成本和物業(yè)專項(xiàng)維修資金；另一方面業(yè)主可在出現(xiàn)質(zhì)量問題后向保險(xiǎn)公司提出維修訴求，其權(quán)益也將得到更高效的保護(hù)。

 

二、濟(jì)南：取消物業(yè)保修金，推行IDI

2017年工信部、財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于公布國(guó)務(wù)院部門涉企保證金目錄清單的通知》取消了地方設(shè)立的各類涉企保證金，各地設(shè)立的物業(yè)維修金也在取消之列。由此，濟(jì)南著手停止辦理物業(yè)質(zhì)量保修金交存業(yè)務(wù)、全面清理退還已交存的物業(yè)質(zhì)量保修金。

在2018年退還了38.61億元物業(yè)質(zhì)量保修金后，濟(jì)南市于2019年出臺(tái)《加強(qiáng)房屋建筑工程質(zhì)量管理“十不準(zhǔn)”規(guī)定》明確：工程責(zé)任單位不準(zhǔn)對(duì)業(yè)主維修訴求推諉扯皮，拖延維修。同年，濟(jì)南市住建局還就《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的規(guī)定》征求意見，擬要求開發(fā)建設(shè)單位單獨(dú)設(shè)立房屋售后服務(wù)中心，接受業(yè)主報(bào)修。

為制度化落實(shí)質(zhì)量保修工作，今年濟(jì)南市住建局等部門印發(fā)《濟(jì)南市社會(huì)投資簡(jiǎn)易低風(fēng)險(xiǎn)工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)管理辦法（試行）》，規(guī)定建設(shè)單位在保險(xiǎn)期間內(nèi)或期間屆滿后交房且建設(shè)單位在交房之日起6個(gè)月內(nèi)發(fā)現(xiàn)工程存在保險(xiǎn)范圍內(nèi)的質(zhì)量缺陷的，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)自與建設(shè)單位達(dá)成賠償協(xié)議之日起七日內(nèi)履行維修或賠償義務(wù)。

由IDI填補(bǔ)質(zhì)量保修制度在缺陷責(zé)任期后的空缺，將由保險(xiǎn)理賠扮演質(zhì)量保修角色。這將徹底杜絕物業(yè)保修金征收難、使用難、返還難以及建設(shè)單位推諉保修、倒閉或拒不履行保修義務(wù)等問題，保障業(yè)主基本生活及合法權(quán)益。

三、海南：IDI或與專項(xiàng)維修金融合發(fā)展

在2019年7月出臺(tái)《海南省房屋建筑工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)試點(diǎn)工作方案》明確“房屋建筑工程項(xiàng)目投保質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)后，可取消工程質(zhì)量保證金和履約保證金”的基礎(chǔ)上，海南省住建廳又于今年7月發(fā)布的一則公告中，擬在《海南IDI保險(xiǎn)戰(zhàn)略與發(fā)展研究》項(xiàng)目中開展業(yè)主維修基金等資金在保險(xiǎn)中的發(fā)展及運(yùn)作模式研究。

如何提高物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用效率，解決其啟用標(biāo)準(zhǔn)高、業(yè)主維權(quán)難等問題，一直是各地建筑質(zhì)量管理工作的挑戰(zhàn)之一。海南省擬將物業(yè)專項(xiàng)維修資金運(yùn)作納入IDI戰(zhàn)略，便旨在構(gòu)建商業(yè)保險(xiǎn)和專項(xiàng)資金一體化的質(zhì)量保修體系，也進(jìn)而放開保險(xiǎn)和建設(shè)工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理市場(chǎng)。

隨后9月，海口市發(fā)布《海口市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（征求意見稿）》，明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金可用于投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。待政策落地，海口市的物業(yè)專項(xiàng)維修資金將可用于購(gòu)買電梯養(yǎng)老保險(xiǎn)、IDI等，IDI與物業(yè)專項(xiàng)維修資金的融合發(fā)展將邁上新征程。

此外，深圳市于近日印發(fā)的《物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》不僅明確“經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金購(gòu)買共有物業(yè)維修保險(xiǎn)”，還鼓勵(lì)探索建立維修保險(xiǎn)制度。這也為IDI與維修保險(xiǎn)制度的融合發(fā)展留出了想象空間。

一直以來，保修金和專項(xiàng)維修金制度在落實(shí)過程中普遍存在著費(fèi)用高、啟用難、對(duì)建筑質(zhì)量無過程管理等弊病。IDI則以更低的費(fèi)用、更快的維修響應(yīng)、更專的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)，為各地提供了解決方案。期待IDI在各地加快落地，為房屋質(zhì)量再添保險(xiǎn)！