今年以來(lái)，重慶、成都、青海、江陰等地先后試點(diǎn)工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)（下簡(jiǎn)稱“IDI”），以引入市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制為手段，旨在為住房長(zhǎng)周期的質(zhì)量問(wèn)題提供穩(wěn)定的維修賠付服務(wù)。

從時(shí)間軸看，IDI業(yè)務(wù)貫穿土地出讓至竣工備案后十余年間，在多年期保險(xiǎn)產(chǎn)品中也屬于保險(xiǎn)期限較長(zhǎng)者。對(duì)于投保人、被保險(xiǎn)人而言，把握保險(xiǎn)合同中隱藏的時(shí)間概念，也是用其管理風(fēng)險(xiǎn)的前提。

下文將以江陰新政為例，對(duì)IDI保險(xiǎn)業(yè)務(wù)流程及關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行梳理。當(dāng)然，不同地區(qū)的IDI業(yè)務(wù)關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)會(huì)因政策差異而有所出入。

一、簽發(fā)保險(xiǎn)意見書

依據(jù)《實(shí)施意見》，適用范圍內(nèi)的建設(shè)工程在項(xiàng)目建設(shè)條件意見書中，應(yīng)當(dāng)將投保住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)列為土地出讓條件。因此，土地出讓之時(shí)也是建設(shè)單位與保險(xiǎn)公司就IDI簽訂保險(xiǎn)意向書之時(shí)。

一般而言，保險(xiǎn)意向書包括保險(xiǎn)條款內(nèi)容、保險(xiǎn)合同雙方權(quán)利與義務(wù)、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在承發(fā)包合同中予以明確的IDI相關(guān)內(nèi)容等。有時(shí)保險(xiǎn)意向書的簽訂還伴隨著費(fèi)用預(yù)付，如《桂林市建筑工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)試點(diǎn)工作方案（試行）》要求“工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)意向書簽訂之后，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)符合資格要求的工程技術(shù)專業(yè)人員對(duì)保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)容實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理”。相應(yīng)的，建設(shè)單位需在與保險(xiǎn)公司簽訂保險(xiǎn)意見書時(shí)預(yù)付部分費(fèi)用，用于簽訂正式保險(xiǎn)合同之前的風(fēng)險(xiǎn)管理費(fèi)用。

二、簽發(fā)保單

依據(jù)《實(shí)施意見》，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理開工核查手續(xù)前，與保險(xiǎn)公司簽訂工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)合同，并一次性支付合同約定的保險(xiǎn)費(fèi)（含不高于30%的風(fēng)險(xiǎn)管理費(fèi)用）。因此，建設(shè)單位需在設(shè)計(jì)期后、建設(shè)期前與保險(xiǎn)公司就IDI簽訂保險(xiǎn)合同。

需要注意的是，保險(xiǎn)合同的成立不代表保險(xiǎn)合同生效，這也是《實(shí)施意見》在第十一條中分條規(guī)定的原因所在。我國(guó)普遍推行保險(xiǎn)合同生效的“零時(shí)起保制”，即以合同成立的次日零時(shí)作為保險(xiǎn)合同生效開始時(shí)間；另外依據(jù)《保險(xiǎn)法》“投保人和保險(xiǎn)人可以對(duì)合同的效力約定附條件或者附期限”，保單規(guī)定的保險(xiǎn)合同生效時(shí)間才是IDI保單正式開始具有法律效力的時(shí)間，自此時(shí)起保險(xiǎn)期間正式開始。

還需注意的是，IDI的保險(xiǎn)期間由風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)期間和保險(xiǎn)責(zé)任賠償期間兩部分組成，換言之，保險(xiǎn)期間不等于責(zé)任期間。《實(shí)施意見》也規(guī)定：保險(xiǎn)期限從該工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)承保的建筑竣工備案兩年后開始起算。

三、風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)期間

在風(fēng)險(xiǎn)管理中，《實(shí)施意見》明確：工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)合同簽訂之后，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)建設(shè)工程質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)及符合資格要求的工程技術(shù)專業(yè)人員對(duì)保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)容實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理。因此，保險(xiǎn)合同生效之時(shí)也是風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)期間開始之時(shí)。該階段涵蓋保險(xiǎn)合同生效至主險(xiǎn)起期之前的所有時(shí)間，即保險(xiǎn)期間扣除保險(xiǎn)責(zé)任賠償期間的建設(shè)階段及缺陷責(zé)任期（2年等待期）。

具體而言，建設(shè)工程質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)（下簡(jiǎn)稱“TIS機(jī)構(gòu)”）及工程技術(shù)專業(yè)人員會(huì)根據(jù)保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)容，在施工階段定期勘察、識(shí)別、追蹤質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，在缺陷責(zé)任期間實(shí)施竣工檢查與回訪檢查，并向保險(xiǎn)公司和建設(shè)單位提供檢查報(bào)告（包括最終檢查報(bào)告），定期反饋質(zhì)量缺陷問(wèn)題、整改建議和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等。這將第三方風(fēng)險(xiǎn)管控引入了建設(shè)過(guò)程，由TIS機(jī)構(gòu)在“事前、事中”進(jìn)行監(jiān)控，以將質(zhì)量潛在缺陷風(fēng)險(xiǎn)消除于“未然”。

在江陰，盛安、上建、港惠等TIS機(jī)構(gòu)已于《實(shí)施意見》印發(fā)前的IDI試點(diǎn)工作中積累了一定經(jīng)驗(yàn)，也將在IDI全面推行后積極發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)管理作用。

四、保險(xiǎn)責(zé)任起期

IDI保險(xiǎn)責(zé)任期自缺陷責(zé)任期后開始，即保險(xiǎn)期限從該工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)承保的建筑竣工備案兩年后開始起算。這意味著，建設(shè)工程在竣工備案后兩年內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織維修；保險(xiǎn)公司僅對(duì)建筑竣工備案兩年后出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷承擔(dān)賠償責(zé)任。

業(yè)主作為保險(xiǎn)合同的受益人和索賠權(quán)益人，在保險(xiǎn)期內(nèi)（地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程保險(xiǎn)期限為十年，保溫和防水工程保險(xiǎn)期限為五年，其他工程附加險(xiǎn)的保險(xiǎn)期限為兩年）認(rèn)為住宅工程因質(zhì)量缺陷發(fā)生損壞的，可以依據(jù)辦理入戶手續(xù)時(shí)收到的《住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)告知書》，向保險(xiǎn)公司（或者保險(xiǎn)公司委托的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)）提出索賠申請(qǐng)。《實(shí)施意見》還規(guī)定：在保險(xiǎn)期限內(nèi)住宅或者其他建設(shè)工程所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，保險(xiǎn)標(biāo)的的受讓人承繼被保險(xiǎn)人本保單下的權(quán)益。

在保險(xiǎn)責(zé)任起期與止期之間的保險(xiǎn)責(zé)任賠償期間，保險(xiǎn)公司對(duì)保單約定的質(zhì)量缺陷損失負(fù)有賠償義務(wù)，也有權(quán)依法對(duì)質(zhì)量缺陷的責(zé)任單位實(shí)施代位追償。

五、保險(xiǎn)責(zé)任止期

保險(xiǎn)責(zé)任止期即保險(xiǎn)合同解除之時(shí)，包括自然終止與解約終止兩種情況。前者即IDI保單因地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程保險(xiǎn)期限屆滿的情況，后者即依據(jù)《實(shí)施意見》征得全部買受人書面同意、確需解除合同的情況。

不難發(fā)現(xiàn)，保險(xiǎn)責(zé)任不因投保人而改變。《實(shí)施意見》也明確：保險(xiǎn)合同生效后，建設(shè)單位依法解散、破產(chǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)已全部支付的，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保險(xiǎn)合同約定的保險(xiǎn)責(zé)任。因此推行IDI，不僅能夠?qū)⒔ㄔO(shè)單位的工程質(zhì)量責(zé)任前置，還能夠增強(qiáng)業(yè)主權(quán)益保障的可靠性，切實(shí)維護(hù)住宅所有權(quán)人的合法權(quán)益。

對(duì)于被保險(xiǎn)人——建設(shè)單位而言，應(yīng)把握保險(xiǎn)意見書簽發(fā)、保單簽發(fā)這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)，借助TIS機(jī)構(gòu)及工程技術(shù)專業(yè)人員的力量防范和減少工程質(zhì)量缺陷。對(duì)于受益人——業(yè)主而言，也應(yīng)把握保險(xiǎn)責(zé)任起期、保險(xiǎn)責(zé)任止期這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)，充分維護(hù)自身權(quán)益。